Urbanisti inaffidabili

Nell’era Albertini, fu Assessore allo Sviluppo del Territorio l’Ing. Verga, il quale, tra le altre cose, in ogni occasione di congresso, anche in sede internazionale, comunicò con grande enfasi che il Comune di Milano avrebbe messo a disposizione (anzi usò il presente: mette a disposizione) dell’edilizia sociale 1 milione e 200 mila metri quadrati di aree di sua proprietà “altrimenti destinate all’abbandono”. Con questo significativo contributo, pur non essendo in grado di realizzare direttamente gli edifici, il comune meneghino avrebbe quindi consentito agli operatori edilizi di intervenire, in regime di convenzione, ma senza alcun esborso per l’acquisto delle aree. Applicando un indice di edificabilità analogo a quello corrente, avremmo ottenuto 12.000 alloggi sociali da 75 metri quadrati ciascuno! Chi li ha visti? Lo stesso Assessore dedicò parte dell’ultimo anno del suo incarico urbanistico per annunciare, urbi et orbi, il prossimo avvento della “perequazione”, che avrebbe sconfitto la “rendita fondiaria”, e, come immediata conseguenza, il mercato delle aree edificabili, ribattezzato dei diritti edificatori, si sarebbe trasferito in Piazza degli Affari, con l’effetto di calmierare il costo delle stesse aree. Chi l’ha vista la perequazione? Coerenza vuole che ora l’Ing. Verga sia l’assessore responsabile del patrimonio comunale di edilizia residenziale, non più di quello che verrà ad esistenza, ma di quello esistente. Con l’era Moratti, è subentrato un nuovo Assessore allo sviluppo del Territorio, Ing. Masseroli, il quale, circa un anno fa, ha annunciato che, grazie all’innovativo e lapalissiano strumento della perequazione, in tema di edilizia sociale, l’incidenza del costo dell’area sarebbe stata nulla. Per questo motivo gli operatori edilizi avrebbero potuto contare su una notevole mole di costruzioni da eseguire in regime convenzionato. Ma anche questa volta l’annuncio non si è tradotto in una buona pratica.

Il 28 gennaio 2009, nella sala congressi del nuovo hotel in Piazza Fontana, è arrivata la doccia fredda, assai poco gradita, dovendo dare credito alle parole espresse dall’Ing. De Albertis, autorevole rappresentante dei costruttori. Convocando questi ultimi, ancora sul tema del “Social housing”, l’Assessore non ha fatto cenno al milione e 200 mila metri quadri mai conferiti dal Comune, e nemmeno ha citato la promessa perequazione, ma ha sottolineato fortemente che l’ufficio preposto all’ammissione dei nuovi P.I.I., nella totale discrezionalità che garantisce (?) il raggiungimento di obiettivi condivisi tra l’operatore privato e l’Amministrazione, gradirà quei progetti che prevedano la presenza di una quota di volumetria aggiuntiva (consentita dalla nuova stesura del documento di inquadramento generale dei P.I.I.) dedicata al social housing, nelle sue varie forme di convenzione. Secondo gli studi comunali, queste superfici aggiuntive sconteranno un’incidenza del costo dell’area pari a “solo” 250 euro per ogni metro quadrato di alloggio ed il costruttore potrà collocarle realizzando un guadagno, anche se di entità piuttosto contenuta, e comunque, secondo l’Assessore, non ci perderà. Invece, per conoscere il destino delle precedenti promesse si dovrà, secondo l’Assessore, aspettare il prossimo workshop. A questo punto, fidarsi è bene, ma… non è tutto. Nella stessa sede l’Assessore ha chiarito che, sopportando una specifica onerosità contributiva sia per cessione di aree che per monetizzazione di altre aree, si potrà costruire su tutte le aree già destinate a standard (verde o servizi comunali) dal vigente Piano Regolatore, a condizione che tali aree siano esterne ai parchi regionali, che non sia stato riapposto il vincolo con una variante specifica, e che la loro posizione sia ritenuta “ammissibile” in base ai criteri che l’amministrazione, di volta in volta, riterrà di applicare. Con la discrezionalità che, naturalmente, è l’unico strumento per garantire la convergenza tra l’interesse pubblico e quello privato. Inoltre l’Assessore ha sottolineato che l’appellativo di cementificatore che alcuni organi di stampa gli hanno attribuito è immeritato e deriva solo dalla incompetenza, al limite dell’ignoranza, di chi scriveva.

Dopo avere attentamente ascoltato l’Assessore e i suoi Tecnici, dovendo giungere a delle conclusioni, si potrebbe paragonare il consumo di territorio milanese agli indici di borsa: anche se ogni giorno si perde il 3 o il 4 per cento, a rigore di matematica, qualcosa sempre rimane, essendo le perdite sempre più piccole in valore assoluto e quindi incapaci di elidere completamente il valore di un titolo azionario. Ma quando il territorio libero sarà ridotto ad una frazione infinitesimale, come alcuni titoli del settore immobiliare, la sensazione di avere perso qualcosa potrebbe provarla anche l’Assessore milanese.