Il 28 gennaio 2009, nella sala congressi del nuovo hotel in Piazza Fontana, è arrivata la doccia fredda, assai poco gradita, dovendo dare credito alle parole espresse dall’Ing. De Albertis, autorevole rappresentante dei costruttori. Convocando questi ultimi, ancora sul tema del “Social housing”, l’Assessore non ha fatto cenno al milione e 200 mila metri quadri mai conferiti dal Comune, e nemmeno ha citato la promessa perequazione, ma ha sottolineato fortemente che l’ufficio preposto all’ammissione dei nuovi P.I.I., nella totale discrezionalità che garantisce (?) il raggiungimento di obiettivi condivisi tra l’operatore privato e l’Amministrazione, gradirà quei progetti che prevedano la presenza di una quota di volumetria aggiuntiva (consentita dalla nuova stesura del documento di inquadramento generale dei P.I.I.) dedicata al social housing, nelle sue varie forme di convenzione. Secondo gli studi comunali, queste superfici aggiuntive sconteranno un’incidenza del costo dell’area pari a “solo” 250 euro per ogni metro quadrato di alloggio ed il costruttore potrà collocarle realizzando un guadagno, anche se di entità piuttosto contenuta, e comunque, secondo l’Assessore, non ci perderà. Invece, per conoscere il destino delle precedenti promesse si dovrà, secondo l’Assessore, aspettare il prossimo workshop. A questo punto, fidarsi è bene, ma… non è tutto. Nella stessa sede l’Assessore ha chiarito che, sopportando una specifica onerosità contributiva sia per cessione di aree che per monetizzazione di altre aree, si potrà costruire su tutte le aree già destinate a standard (verde o servizi comunali) dal vigente Piano Regolatore, a condizione che tali aree siano esterne ai parchi regionali, che non sia stato riapposto il vincolo con una variante specifica, e che la loro posizione sia ritenuta “ammissibile” in base ai criteri che l’amministrazione, di volta in volta, riterrà di applicare. Con la discrezionalità che, naturalmente, è l’unico strumento per garantire la convergenza tra l’interesse pubblico e quello privato. Inoltre l’Assessore ha sottolineato che l’appellativo di cementificatore che alcuni organi di stampa gli hanno attribuito è immeritato e deriva solo dalla incompetenza, al limite dell’ignoranza, di chi scriveva.

Dopo avere attentamente ascoltato l’Assessore e i suoi Tecnici, dovendo giungere a delle conclusioni, si potrebbe paragonare il consumo di territorio milanese agli indici di borsa: anche se ogni giorno si perde il 3 o il 4 per cento, a rigore di matematica, qualcosa sempre rimane, essendo le perdite sempre più piccole in valore assoluto e quindi incapaci di elidere completamente il valore di un titolo azionario. Ma quando il territorio libero sarà ridotto ad una frazione infinitesimale, come alcuni titoli del settore immobiliare, la sensazione di avere perso qualcosa potrebbe provarla anche l’Assessore milanese.

Questo esempio è utile, non per criticare il Senatore, il quale probabilmente, come me, non è esperto di questioni economiche, ma solo per ricordare quanto fosse diffusa, prima dell’attuale crisi, l’idea che il valore/prezzo degli immobili potesse costituire un indicatore di benessere. Questa idea è poi la stessa che ha portato, nel mondo finanziario, a ritenere che il valore/prezzo dei titoli mobiliari fosse, di per sé, indice di generale benessere e, per citare Milena Gabanelli, “come poi sia andata a finire, l’abbiamo visto tutti”.

A dispetto delle altalenanti fasi di mercato, generalmente tendenti al rialzo, resta il fatto che il costo per la produzione di case destinate a chi dispone di un reddito che risulta ai livelli inferiori, dovrebbe gravare sugli utilizzatori stessi solo per la quota che, nel tempo, non debba subire grandi variazioni, anche grazie alle scelte di politica urbanistica. Per fare ciò è necessario che l’edilizia sociale sia tenuta il più possibile lontana dal mercato e che gli enti pubblici proprietari non siano “invidiosi” delle speculazioni portate a termine, da altri operatori, sul mercato degli alloggi e delle aree edificabili. Quindi dovremmo dire che la “corsa” dei valori immobiliari tende sempre ad ostacolare la costruzione di edilizia sociale, che sia destinata alla locazione o alla vendita.

Ma osservando la realtà milanese, da almeno 15 anni si deve segnalare come la stessa Amministrazione comunale abbia costantemente dichiarato, e tuttora dichiari, il suo ruolo di “sviluppatore immobiliare”, nel senso che vuole accrescere il valore anche delle aree di sua proprietà o di altre proprietà demaniali, allo scopo di partecipare al banchetto, alla pari degli operatori commerciali. Ma come si accresce il valore di un’area? E chi stabilisce quale era il valore “prima” per potere misurare l’accrescimento che la stessa area avrebbe “dopo”?. E poi “prima” e “dopo” che cosa? Almeno l’obiettivo, pare dichiarato: i due Assessori attualmente competenti, descrivono un percorso molto preciso nella sua tecnica estimativa, secondo il quale ad elevatissimi prezzi di mercato delle abitazioni, dedotto il costo di costruzione, resterebbe, per semplice differenza, un altrettanto elevato valore delle aree edificabili. Di conseguenza, secondo gli assessori, ogni volta che il Comune decidesse di mettere a disposizione un’area per l’edilizia sociale, avrebbe assolto ampiamente il proprio compito senza necessità di impegnarsi nell’attività costruttiva, la quale potrebbe essere messa in atto da altri, con soddisfacente remunerazione nonostante prezzi di vendita e canoni sociali, proprio grazie alla gratuità del terreno fornito dal Comune! Gli interessati si facciano avanti.

Tutto potevamo aspettarci, ma che si potesse aiutare l’edilizia sociale facendo leva sulla rendita fondiaria, risulterebbe un vero e proprio “miracolo a Milano”.

A Milano non è infrequente notare, in quartieri già densamente edificati, nuovi cantieri, per la costruzione di edifici residenziali, che sorgono in sostituzione di piccole officine, di garage, di tipografie, lavanderie, magazzini, depositi di legna e carbone, concessionarie d’auto, e simili attività non più redditizie, spesso nascosti all’interno di “secondi” o “terzi” cortili. Gli addetti ai lavori sanno che si tratta di preziosissime aree classificate B1Residenziale, ma, per quello che può interessare al semplice cittadino, diciamo solo che sono aree alle quali il Piano Regolatore, vigente dal 1980, assegna una volumetria residenziale superiore a quella esistente e quindi, una volta cessata la convenienza economica a mantenere gli edifici artigianali, i proprietari le cedono al fiorente mercato dell’edilizia residenziale “di completamento”. Generalmente su queste aree vengono eseguiti progetti di buona/ottima qualità architettonica, anche grazie ai prezzi di vendita degli appartamenti, che beneficiano del loro inserimento in quartieri consolidati e dotati di ogni servizio. Tranne uno: il verde pubblico.

Infatti, perché l’esigua quantità di verde pubblico, tipica di questi quartieri, sia incrementata in quantità proporzionata alla dimensione dei nuovi volumi residenziali, occorrerebbe che questi edifici insistessero su terreni qualificati B1Industriale e che fosse approvata una specifica variante al Piano Regolatore, con procedura abbastanza complessa e tutt’altro che rapida.

Così non avviene per i casi descritti all’inizio, che legittimamente possono incrementare il numero dei residenti, senza alcun aumento delle aree verdi.

Scandalo? Assolutamente no, dato che il Piano Regolatore del 1980 aveva precisamente calcolato una dotazione, complessiva, di verde pubblico, comprendente anche quella per l’edificazione delle aree B1Residenziale. Tanto era preciso il calcolo che, con altrettanta precisione, vennero indicati su una grande mappa del territorio comunale tutti i terreni già destinati (facile) o da destinare (difficile) a verde pubblico. Senza questa mappa (zonizzazione) l’intero Piano Regolatore non sarebbe stato approvato dall’ente competente (la Regione). E poiché per destinare, nei fatti, a verde pubblico un terreno, occorre che sia di proprietà pubblica, o lo si compera, o lo si espropria. In entrambi i casi bisogna, più o meno, pagarlo. Dal 1980 ad oggi questi acquisti si contano sulle dita di due mani, o poco più, e se il verde pubblico è effettivamente aumentato, lo si deve solo alla trasformazione delle aree industriali dismesse o ad altri incrementi di volumi residenziali che il PRG del 1980 non aveva previsto. In conclusione, avendo rinunciato all’acquisto del verde relativo alle zone B1R, il Comune di Milano avrebbe dovuto sospendere qualsiasi diritto di nuova edificazione residenziale di completamento. Non avendolo fatto, ha determinato una speciale illegittimità di quanto, per altro verso, ha concesso, e ha contribuito a ridurre sia la qualità ambientale della città, sia la salute dei propri cittadini.

Secondo episodio (ambientato a Milano dal 2009 a data da destinarsi)

Il Comune di Milano, con la circolare n. 2 del 24 marzo 2009 ha dichiarato guerra ai loft. Dopo una dozzina di anni durante i quali, alla luce del sole, sono stati abusivamente trasformati in abitazioni, anche assai eleganti, un discreto numero di piccoli capannoni e dopo che sono stati costruiti, con regolare concessione, nuovi edifici industriali multipiano, ciascuno costituito da una serie di graziosi “laboratori”, nei quali è piacevole abitare, anche solo per fruire delle enormi vetrate e dei terrazzi, efficacemente piantumati e dotati di caldi pavimenti in doghe di teak, sulle quali camminare a piedi nudi, i funzionari comunali preannunciano salatissime sanzioni amministrative, senza escludere risvolti penali. Comunicano inoltre che, questi edifici, evidentemente destinati alla residenza, ma costruiti secondo le regole urbanistiche riservate all’industria, non hanno fornito in dote la corrispondente superficie a verde pubblico prevista dalla legge per tutte le volumetrie residenziali. Di conseguenza i proprietari sono tenuti a porre rimedio, mediante acquisto di aree destinate a verde pubblico e successiva cessione al Comune delle stesse, onde riequilibrare il rapporto verde-abitanti.

Esodo e morale

Di solito, chi di spada ferisce, di spada perisce. Non il Comune di Milano, che anche questa volta pretende di essere l’eccezione che conferma la regola.

Lo stesso Assessore dedicò parte dell’ultimo anno del suo incarico urbanistico per annunciare, urbi et orbi, il prossimo avvento della “perequazione dell’edificabilità del suolo”, e, come immediata conseguenza, il nuovo mercato delle aree edificabili, ribattezzato dei diritti edificatori, si sarebbe trasferito in Piazza degli Affari, con l’effetto di calmierare il costo delle stesse aree. Chi l’ha vista la perequazione?

Agli albori del 2001 non c’era Assessore che non giurasse la sua certezza della prossima realizzazione della BEIC (Biblioteca Europea di Informazione e Cultura) sull’area del dismesso scalo ferroviario di Porta Vittoria, venduto all’asta dallo stato al sig. Luigi Zunino per il prezzo di 35 milioni di euro (poi rivenduta al sig. Coppola ad un prezzo molto, molto superiore). Tale era la certezza della prossima realizzazione che non si perse tempo a commissionare i disegni del progetto esecutivo (circa 2 milioni di euro) ai vincitori del concorso di architettura espletato. Oggi l’area destinata alla Biblioteca Europea è concessa alle “baracche” di cantiere relative alle costruzioni che avrebbero dovuto sorgere sull’altra metà dell’ex scalo. Il condizionale è d’obbligo, visto che di queste costruzioni è visibile solo un’immensa buca abbandonata ed una pericolosissima viabilità provvisoria! BEIC dove sei? Quel progetto è ormai così vecchio che neppure prevede un tetto fotovoltaico!

Con l’era Moratti, è subentrato un nuovo Assessore allo sviluppo del Territorio, Ing. Masseroli, il quale, circa un anno fa, ha annunciato, anche lui, che, grazie all’innovativo e lapalissiano strumento della perequazione, in tema di edilizia sociale, l’incidenza del costo dell’area sarebbe stata nulla. Per questo motivo gli operatori edilizi avrebbero potuto contare su una notevole mole di costruzioni da eseguire in regime convenzionato. Peccato che questa benedetta perequazione ancora non si veda all’orizzonte, e a causa delle pretese comunali, in questi giorni, l’asta di alcune aree pubbliche destinate all’edilizia sociale sia andata parzialmente deserta. Inoltre, dichiarò l’Assessore, il comune avrebbe acquisito gratuitamente una vastissima superficie a standards, risolvendo definitivamente la questione della dotazione pro-capite di suolo inedificato. Ma dove sono queste aree?

Gli esempi citati sono solo alcuni, nemmeno i più clamorosi, delle promesse non mantenute. Probabilmente, per il futuro, Expo compresa, potrebbe risultare utile la pubblicazione, obbligatoria, dell’Albo delle promesse. Dopo tre promesse non mantenute l’Assessore potrebbe decadere d’ufficio. Non avremmo un maggior numero di opere pubbliche, ma nemmeno molte inutili promesse.

La constatazione è che, in generale, a Milano l’asfalto di fine inverno sia stato (volutamente non uso la forma riflessiva, poiché l’asfalto da solo non può farsi del male) ridotto ad un groviera ed in particolare in alcune zone (per esempio quella compresa tra viale Campania, viale Argonne, via Mezzofanti e viale Corsica) la situazione sia al limite della soglia minima di sicurezza, almeno per chi circola su due sole ruote.

Dato che l’evidenza non può essere negata, la risposta dell’autorità non si è fatta attendere, addebitando al sale sparso e alle piogge copiose la responsabilità della nefasta situazione. Giustizia è fatta? Direi proprio di no. La verità, oggettiva ed incontestabile è assai diversa e proverò a descriverla, nell’interesse delle tasche dei cittadini paganti.

La superficie delle strade di Milano, che prendo ad esempio, è realizzata con una miscela di bitume, sabbia, sassolini più o meno arrotondati ed altre amenità. Per come è costruita, risulta fisicamente idonea a sopportare una certa forza di abrasione e non una doppia, tripla, quadrupla ecc., tanto è vero che, se viene superato un certo limite, questa miscela si sbriciola, proprio come un biscotto di pasta frolla che una formica non riesce ad intaccare, ma che la mano di un bambino può ridurre in mille pezzettini. E’ una questione di rapporti tra forze: quella di coesione della frolla e quella di distruzione del bambino.

Capita che in tutte le zone della città, densamente edificate, anche assai centrali, e servite da una rete molto fitta di piccole strade con i relativi semafori, rotatorie, angoli a 90 gradi, si sia, solo di recente, concentrata una evidente attività edilizia di demolizione, scavo, costruzione. Dai cantieri e verso i cantieri si dipana il traffico di enormi “3 assi” e a volte anche “4 assi”. Così si definiscono, in gergo, i camion che trasportano terra o altri materiali da costruzione e che, pur essendo ben più corti del classico Tir, pesano 40 tonnellate, o se preferite l’equivalente di 54 vecchie fiat Panda. Questi particolari camion, oltre al peso fuori dal comune, possiedono due assali posteriori che, non potendo ruotare come avviene per le ruote anteriori, quando il veicolo curva “strisciano” lateralmente le loro enormi ruote e costringono il povero asfalto a sopportare un attrito troppo elevato perchè tutti i sassolini che lo compongono possano restare ben uniti tra loro. Una volta disgregati dalla massa, questi sassolini diventano un perfetto abrasivo per completare l’opera di demolizione di quanto ancora restava coerente. Anche ogni frenata e ogni partenza di questi bestioni sono causa del logorio istantaneo della pavimentazione. Non ci sono Santi che tengano!

Ma c’è dell’altro. Come ben sanno tutti i costruttori, anche di strade, e come dovrebbero sapere gli uffici tecnici comunali, la capacità del terreno (che non sia roccioso come quello di Manhattan, ma sabbioso come quello di Milano) di sopportare il peso di ciò che sta sopra (edifici, ferrovie, piloni di ponti, veicoli su ruote, ma anche semplici pedoni) è diversa a seconda che la terra sia asciutta o bagnata. In riva al mare l’abbiamo sperimentato tutti. Quindi se eseguo dei rappezzi di asfalto dopo avere interrato un tubo (magari del teleriscaldamento) e non rispetto una corretta tecnica costruttiva del terrapieno, lucrando in assenza del controllo dei tecnici comunali che magari preferiscono confidare in successive ventennali cause legali di risarcimento danni, posso stare certo che al passaggio di un veicolo pesante l’asfalto si sbriciolerà, lascerà penetrare la pioggia, quindi bagnandosi la terra, si avallerà. I bordi dell’avallamento saranno sottoposti ad un’usura immediata e si formerà la “buca”. Non può funzionare nemmeno la tecnica, palesemente truffaldina, di eseguire il rappezzo “a dorso di mulo” pensando che abbassandosi sotto il peso dei veicoli possa posizionarsi a livello della carreggiata originaria! Miseria visibile ad occhio inesperto, eppure eseguita nel quartiere del Politecnico.

In conclusione: la responsabilità attribuita al sale, ed al meteo, ha il sapore dell’insipienza tecnica e non consente di evitare la reiterazione del danno. Ben diversa soluzione e ben altra verità si possono affermare imponendo veicoli di minore portata (che esistono) che hanno solo due assi, e controllando costantemente la buona tecnica delle lavorazioni che interessano i beni pubblici come le strade. Chissà quante volte il malcostume delle bugie, anche nel territorio della politica, nasce da una banale ignoranza della buona tecnica? Quis custodiet custodies?